よく不動産の図面で『分譲賃貸マンション』という言葉を見ると思います。
この分譲賃貸マンションについてのご紹介です。
分譲マンション
分けて譲るの漢字の通り、マンションや土地を分けて販売する時につく言葉です。
分譲マンションは、マンションの部屋の1つ1つがオーナーさんが異なるマンションの事です。マンションを所有している者は建物区分所有法により管理組合が形成され、マンションの維持管理に努めていきます。
結果、個人オーナーの賃貸マンションよりは定期的に修繕が行われるので、建物の劣化が少ないです。また、マイナス点としては管理組合がいるため、修繕の箇所によっては全体の許可が必要となり、工事の決定に時間がかかる場合があります。
メリット
売るためにつくられた建物なので、造りや設備が異なります。※古い建物は別
基本はコンクリート構造になり、タワーマンションを除いてはほとんどが間仕切りもコンクリートで音に強い構造です。
賃料設定は、個人や法人のオーナーさんの一棟の建物よりは設定金額が低めとなります。
内容が良く安く借りられるので、東京で住む家の基本として良いでしょう。
デメリット
居住用で分譲されたマンションと、投資用で分譲されたマンションは異なります。
管理組合がしっかりしているかどうかでマンションのクオリティは変わります。集合ポストの不要チラシがどう処分されているか？ゴミ置き場や駐輪場は綺麗に管理されているか？などもチェックしましょう。
また、エレベーター内や掲示板の注意書きなどは要チェックです。騒音トラブルやルールでのトラブルなどが書いてあるマンションは、秩序を乱す入居者や所有者がいると思われます。
契約についても、一棟管理の建物と違って一部屋のみしか所有していないオーナーさんが多いため、連帯保証人契約ではなく保証会社必須という物件が多いです。
投資用の分譲マンションとは？
販売時から賃貸で貸すことを目的として購入する人が多いマンションです。不動産屋の売り方も異なり、遠方の人に、都心でマンションに投資しませんか？という電話営業が基本となります。※高所得者や公務員の名簿？から電話していると言われています。造りが悪いという事はないが、管理組合がうまっくいっていない事は多いでです。基本的にオーナーさんが東京以外の事が多く、総会や理事会（管理組合の活動等）がされていない事が多く、管理会社の独断で管理しているマンションが多いので、投資マンションの管理会社の評判で変わります。
販売ではオーナーチェンジと言われ、定期的に貸主（所有者）が変わります。東京では長く所有して運用するより、数年で売って運用する人のが多いためです。
投資用分譲マンションの会社の中には問題発生後に、社名変更をしている会社なども多いので、気になる場合は会社名で検索し情報を調べると良いでしょう。
地権者
分譲マンションの中には地権者と呼ばれる人が所有しているマンションもあります。通常は購入した方が所有しているが、例えば、そのマンションを建設する時に元々5階建のビルがあったとしよう。
その５階建てを取り壊し11階建のマンションを作った場合、5階建のマンションの所有者が同等の資産価値分を新しいマンションに持つことになります。
※昔は、お金で買い取る事もありましたが、現在は等価交換が多いです。
等価交換とは、所有していた分の価格分の部屋を所有することになります。３ＬＤＫを4部屋と１Ｋを3部屋など。
そのような方を地権者と言います。
構造について
実際の間取りです。
分譲マンションでは、上記でも書いたように建物の間仕切りにはコンクリートを使うので頑丈で高級なものが多いです。
この間取りにある、ＰＳ（パイプスペース）やＭＢ（メーターボックス）なども、部屋の所有物に含まれるので平米数より部屋は狭く感じます。
まとめ
- 分譲マンションには、投資用と居住の2タイプある
- 共用部のチェックで管理組合や管理会社の管理状況を確認
- 連帯保証人契約より保証会社契約のが多い
- しっかりした造りなので、図面の広さより部屋は狭く感じる
