築年数は10年以内・・・
この基準は東大生の仲介をする際に最もよく聞く条件です。
新しいが良いのはごもっともです。
築年数での気を付けるべき事があります。
大規模修繕工事
大規模修繕工事と聞くとパッとしませんが、細かい修繕工事ではなく、大掛かりな修繕工事の事をいいます。
建物の修繕と言えば、
- 雨漏りをしないように屋上やバルコニーにやる防水工事
- 外壁の細かいひび割れの補修や劣化を防ぐ外壁塗装工事
- ドア枠や手すりなどを塗る鉄部塗装
- 窓枠などの周りからの雨漏りを防ぐシーリング工事
- タイルの割れや剥がれを補修するタイル工事
主にこの5つがあります。水道の水を部屋に送る給水管や流した水が流れる排水管などの工事も35年程度で行ったり、エレベーターの工事やオートロックの工事など20~30年に一度の工事もあります。
大規模修繕工事とは基本的には、足場を組むので通常ではできない外壁面の工事(塗装やタイル)をメインで行います。
修繕を行う築年数
実は、大規模修繕工事を行う築年数はだいたい決まっております。
これが不動産屋では知られていない情報です。
国土交通省では、大規模修繕工事を12年に1度で推奨しています。
そして建築基準法では、タイルなどの壁が落下しないように外壁の検査を10年に一度と定めております。
この事から、築年数が10~13年くらい、20~26年くらいの築年数では大規模修繕工事を行う可能性が非常に高いです。
大規模修繕工事は10F程度のマンションで2~3ヶ月で工事の内容によっては半年くらいになります。
時期が梅雨(6月)、ゲリラ豪雨(7~8月)、台風(8~10月)の6~10月や、雪の降る(1~2月)くらいの工事では工期が延びる事がありもう少しかかってしまう事もあります。
大規模修繕工事での注意
まず一言で『うるさい』です。
工事や職人の声などで朝は8~9時ごろからスタートです。外を足場でうろちょろするので、カーテンは開けれない、窓も開けれない、洗濯物は室内干し。
このような生活を送ります。雨が数か月続くような不便さがあります。
大規模修繕工事が始まることが決まると引っ越す人もいるくらいです。
この事から、築年数を考える時に住む年数を考慮し可能な限り大規模修繕工事にあたらないようにてください。
2020年5月3日追記
新型コロナウイルスでの工事への影響
「新型コロナウイルス感染症対策の基本的対処方針」において、緊急事態措置の期間中にも、国民の安定的な生活の確保の観点から、インフラ運営関係等に係る事業者については、自宅等で過ごす国民が必要最低限の生活を送るために不可欠なサービスを提供する関係事業の事業継続が要請されており、これらの事業継続に必要な工事については継続が求められると考えられることを周知
2020年5月4日現在、ゼネコンの一部が工事の自粛をしておりますが、他では工事は全て稼働しております。ですが、国土交通省の発表では、作業員はマスクの必須、3密を避けるなどいくつも条件はありますが、それでも住居の周りに人がくるのは今は少し気にしてしまいますね。購入者ならしょうがないですが、賃貸の場合ではこのような事態を極力さけるため工事時期の確認はしたほうが良いです。
足場の注意
最近では、ALSOKを筆頭にセキュリティ会社の足場セキュリティサービスが出ております。足場に部外者が侵入すると警備員がかけつけます。足場には赤外線を張るので、猫が侵入しただけでもかけつけてくれるサービスです。ただし、このサービスはお高いです。なので、ほとんどのマンションでセキュリティサービスを入れません。どんなに治安の良いエリアでも、足場を登って住居に侵入される可能性もあるので、注意が必要です。
イレギュラーの注意
上記の築年数以外に、雨漏りの多い家では修繕工事を行う事もあります。雨漏りが多い家の特徴は、鉄骨ALC造です。特に壁に斜めの壁(斜壁)がある家は雨漏りがしやすいので注意です。外壁が汚い家やひび割れが多い家、部屋に雨漏りの跡がある家も要注意です。個人の所有の建物では修繕をしないオーナー様も多く、雨漏りをするまで放置しております。築15年などでも一度も行っていないなどあるので、修繕の状況や計画には注意してください。